ボロ戸建て不動産投資 決まるリフォームとは①

当初の目的

このブログの当初の目的は、

ボロ戸建て不動産投資において、

リフォーム費用を少しでも安くあげるため、

DIYにチャレンジしたボクの試行錯誤をお伝えし、少しでも同じ立場の大家さんのお役に立ちたい、

ということでした．

その後の方針転換

確か、保有物件2戸の頃にブログを始めました．

で、現在6戸まで増えました．

実際のところDIYにガッツリ取り組んだのは2戸目までです．

３戸目からは、投資エリアも変え、リフォーム方法も変えました．

それなりに上手くいったので、この方針で最初からやっておけば良かったかな、と思います．

ただ、いろいろと試行錯誤したからこそ、今のスタイルの方がベターと思えるのであって、

今後もより良い手法を探っていきたいと思っています．

リフォームは楽しい？

1戸目は古い砂壁にたばこのヤニで染みが広がっていました．

汚いですね～、今思い出しても大変だったな～と．

で、1戸目なのでDIYで頑張ろう、ってことで漆喰を塗ってみました．

この辺のお話しは、砂壁リフォーム1、砂壁リフォーム2あたりをご参照ください．

で、結局どうなったかと云いますと、

漆喰二度塗りの上からベニヤを貼ってクロス屋さんにクロス貼ってもらいました！

完全にムダ作業です．

で、別の部屋の漆喰をまだ塗っていない砂壁には、ベニヤを貼ったり、シーラーで固めた上から直接クロスを貼ってもらったりしました．

これらの作業にかなりの時間を費やし、貴重な週末が何日も潰れました．

しかしですね、

リフォームは楽しいんですね、ボクとしては．

ボロ汚いのを自分で考えてキレイにして、入居者さんに喜んで住んでもらう、って考えると．

で、いろいろ道具や工具を買いそろえて、今までやったことない作業をこなしていく過程は良いですね．

なんかプラモデル作る、とかPC自作する（やったことないけど）とか、車いじるのが好き、とかに似てるんじゃんないかと．

もの創りの楽しさって男性なら特に解ってもらい易いですよね．

ベランダ塗装、木部全塗装、和室の洋室化

2戸目はさらに格安ボロ物件でしたので、

水回りの工事はプロにお願いしましたが、DIYはさらにレベルアップしました．

電動工具も丸ノコ、サンダー、ヒートガンなどを導入し、

和室の柱と天井をすべて塗装し、畳をはがして合板で床を貼って洋室化するなどしました．

ただ、和室の砂壁は１戸目で懲りているので、シーラー（木工用ボンドを水で希釈しただけ）を塗って、

クロス屋さんに仕上げをお願いしました．

このときにアクセントクロスとしてビタミンカラーを試しました．

2戸目は1戸目よりも先にお客さんが決まりました．

はじめて大家になりました．

他との差別化が有効なのだと思いました．

1戸目の客付けが大変でした

1戸目は駐車場もあり、部屋数も多くて家としては2戸目よりもずいぶん立派です．

自分で住んでもいいな、と思えるくらい．

でも不動産投資という観点からすれば、自分が住みたいかどうかは関係なくて、

期待利回りをなるべく早く獲得できるかどうか、が肝要です．

1戸目は家としては６戸の中でも一番広くてキレイでしたが、

お客さんが見つかるまでは半年以上かかりました．

その間、2戸目のリフォームが終わり、

2戸目のお客さんが入居するまでは客づけ業者さんに任せたまま放置しておりました．

でもなかなか決まりません．家賃も徐々に下げていきますが、決まりません．

そこでチラシを作ってポスティングを行いました．

100枚ほど印刷して近隣の賃貸アパートやマンションに投げ込みます．

そこでようやく今のお客さんが見つかりました．

連絡をもらってからも家賃交渉が入りましたが、これを逃すとまた大変です．

足元を見られないようにしながら必死の交渉で、初月フリーレントも付けてようやく成約に至りました．

当初に目論んだ家賃からは2割ほど安くなりましたが、決まってくれてホッしました．

不動産投資に向くボロ戸建てとは

今、ボクがボロ戸建てを検討するときの基準は、

本体300万円、リフォーム100万円で諸経費を含めて450～480万円までに抑え、

家賃 5～6万円を狙えるかどうか、です．

実質利回りで13～15%くらいでしょうか．

あと、大事なことは週末の空いた時間をリフォームには使わない、ということです．

「リーマン大家のDIY」の終了宣言に近いですね、表題に偽りアリってとこです．

「最初はそうだったんですよ」、という言い訳は置いといて、3戸目以降は基本プロに頼んでます．

施主支給で洗面台運び込んだり、ウォシュレット付け替えたりしたぐらいです．

丸投げして週末は自分や家族との時間にしています．

それでも最初の2戸より高い利回りで借りてもらえています．

検討基準の家賃で借りてもらえる地域であれば、どこでも投資エリアになると思っています．

ただ、今のところ３～6番目はすべて同じ市内でやってます．自宅からの距離もほど良い感じです．

それは儲かってから趣味でやりましょう

リフォームは楽しいです．

ガッツリやってた時は、朝から晩まであっと云う間でしたし、

土日両方とも費やしたりしてました．

専業ならそれでいいと思うんですが、

平日は仕事してて、土日全部リフォームしてたら何のためにコレをやってるのか、ってなります．

軌道に乗るまではすべて我慢してなるべく早く専業大家に、っていう考え方も勿論あります．

ボクは、そこまで頑張らなくてもいいか、って．

丸投げして空いた時間で次の物件を探すとか、他の副業に精を出すとか．

DIYで自分の時間を投入してリフォーム代を数千円、かんばって数万円浮かせるよりも、

別のところで稼げるようにした方が効率が良いと思うようになりました．

リフォームは楽しい、でも稼ぐにはもっと効率的な手法がある（不動産投資以外も含めて）．

DIYリフォームは、もっと稼げるようになったあとに、趣味と実益を兼ねてやることにしよう、と今は思っています．

②につづく

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