ボロ戸建て不動産投資 決まるリフォームとは②

３戸目取得

1戸目リフォーム、2戸目リフォーム、2戸目の客付け、までが終わり、

1戸目のお客さんがなかなか決まらず、ちょっと失敗したかな、という考えが浮かびだした頃、

そんな現実から目を逸らしたかったのでしょうか、次の物件を取得してしまいました．

1戸目のお客さんが決まっていなかったため、それまでと方向性を変えました．

とにかく利便性重視で駅近、飲食店やコンビニなどの商業施設にアクセスがよく、かつ安い物件．

こんな条件でヒットするのは、ボロはボロでもそこそこ町中にある狭小コンパクトボロ物件になります．

３戸目は駅から２分と謳っておりましたが、実際には３分くらいかな．まぁ激近です．

駅の隣のスーパーを通り抜けて、ちょっと路地を歩いたら着いてしまいます．

ただ、家の前の道が超細いんです．

写真がないのでお伝えしにくですが、自転車がすれ違うことは不可能です．

だから安いんでしょうけど、さらに100万以上指値して通ってしまいました．

ボロ戸建てにこそ儲かり物件が

もともと400万円台だったものを100万以上値下げ要求して受け入れられる、ってすごいと思います．

まぁ売主さんの希望価格で売り出して、相場とズレズレなこともありますが、

長い間、問い合わせもなく、売れる気配が全然ないと売主さんも早く処分したくなってきます．

年末とかだと、すっきり新年を迎えたいということで、かなり強気の指値も通ってしまったりします．

この３戸目もなかなか売れなくて、家族から相続した売主さんも遠方に住んでいたので、

「買ってくれてありがとう」と感謝されました．なんだよもっと指値しとけばよかったか．

多分、戸建てにはこういった売主さんの事情による大幅値引きしてもらえる物件に出会える可能性がかなりあると思います．

一棟物だと個人投資家だけでなくプロの業者さんも参入しますので、

素人ニワカ大家にお宝物件が回ってくる、なんてことはあまり期待できませんね．

ボロ戸建ては、手間がかかる割に利益額が少なく、

業者やメガ大家さんは相手にしないので、初心者でも利益の出る物件を買えるチャンスが残っていると思います．

３戸目でのトライアル

さて、リフォームをどうしようか．

やはり２戸目で上手くいったので、仕上がりのイメージはできています．

ただ自分でやるのは楽しいけど、不動産投資を拡大していくペースが遅くなるので、

丸投げモデルを試してみようと考えました．

物件を紹介してくれた不動産屋さんの紹介などで、大工さん、ペンキ屋さん、クロス屋さんにそれぞれ発注いたしました．

前回、和室の木部を全て白ペンキで塗ったくったら、清潔感や開放感がありましたので、

今回はプロのペンキ屋さんにガッツリ真っ白にしてもらおう、と思っておりました．

あとはこちらのとおりです．

ま、結果としては上手くいったんです、良かった良かった．

ただですね、それぞれの業者さんに発注すると、

・段取りが面倒くさい（業者さんに工事に入ってもらう順番とかその調整）

・いちいち仕上がりチェック

・スキマ部分の責任が不明確

といったデメリットがあります．

最後のスキマ部分の責任といいますのは、

ペンキ屋さんに柱を塗ってもらった後、クロス屋さんが貼るときにペンキ部分をキズをつけてしまったような場合．

クロス屋さんはペンキ塗りはできないので、ペンキ屋さんに補修を頼んでください、って云います．

ペンキ屋さんは自分の仕事はすべて終えて、次の現場に入っているので、ほんの１カ所だけわざわざ塗りには来てくれません、

てな感じです．クロス屋さんに弁償させる、ってこともありですが、あんまり細かいこと云うのもねぇ．そもそもボロだし．

他にもいろいろあるでしょうね、ですので、現場の確認・調整が必要になります．

なんか丸投げではない感じ、八割投げくらいでしょうか．

なかなかまとまらないので、③につづく

 

 

 

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