ボロ戸建て不動産投資 決まるリフォームとは③

そろそろ結論に持っていかないとマズイですね．

日にちが空いてしまうと、

自分でも何が云いたくて書き始めたのか分からなくなってますね．

4戸目取得

4戸目は、3戸目取得後すぐに買っちゃいました．

なんかテンション上がってたんでしょうかね．

家族で旅行に出かけてるときに仲介業者さんから

指し値をちょっと押し戻されました、って電話があって、

なんか面倒クサくなって、「じゃあそれでいいです」ってな感じでした．

3戸目のリフォームは分離発注にしたので、あっちこっち見積もり出してもらって

時間がかかってしまったのですが、

4戸目は、全体のイメージだけ打ち合わせして、細かい仕様は丸投げの業者さんにしてみました．

なのでリフォーム着手がほぼ同じタイミングになりました．

3戸目の方は、施主支給の洗面台運び込んで、ウォシュレットやら電球やら交換しに行って、

大工さんとペンキ屋さんとクロス屋さんの完了チェックに行って、となかなか面倒でしたが、

4戸目の方は、工事期間中に１回遠巻きに見に行っただけです．

しかも4戸目は、工事完了とほぼ同時に入居希望者が現れました．

リフォーム業者さんは、賃貸業者さんとコネクションがあって、

工事が終盤になると先に賃貸業者さんに情報を流してくれます．

ちょっと家賃交渉が入りましたが、

これも家族旅行中のことで、テントから携帯で「じゃあその条件でOKです」

ってやり取りしたのを覚えています．

丸投げしたらお高いんでしょ？

工事内容が違うので単純に比較するのは難しいですが、

丸投げコースの方が割高なのは間違いないでしょう．

ただ自分の時間給をどれくらいで見積もるかによっては選択すべき答えは変わってきます．

家族との大切な時間、自分の時間がプライスレスなら丸投げすべきですね．

プライスレスでなくても、少しでも早くお客さんに入居してもらえば投入資金の回収が早まります．

有限の時間を買う、そこにどれだけ価値を認めるか、ですね．結局はそれぞれの価値観次第．

リフォームやってる時間は楽しいんですが、今のボクは規模拡大を優先する、ということになります．

丸投げの場合、トータルコーディネートでお願いするので、

当然自分とは違うセンス、デザインに仕上がります．

新たなことを知るよい機会になります．

これまでのリフォームをおさらいしてみると、

2戸目↓

3戸目↓

4戸目↓

5戸目↓

 

こうやって並べたら、余計に3戸目のやり過ぎ感が際立ちますね．

4戸目、５戸目は同じ業者さんに丸投げしましたが、トータルで考えれば全然高くないとボクは思っています．

で、どんなのがイイのか

これまでの少ない経験からになりますが、

お客さんは、人とはちょっと違うのを求めています．

でも、「どの程度違うのがいいか」、はお客さんに聞いても明確な答えは出ないと思います．

潜在的な需要だと思うんです．

マーケティングか何か本に、

「お客さんは求めるニーズを自分でも意識していなくて、

アンケート調査をしてもよい結果は出てこない．

お客さん自身が気づいていない要望、需要を掘り起こすことでヒット商品が生まれる」

ってなことが書いてあった気がしますが、

多分コレです．

無難に普通にリフォームしても家賃次第でお客さんは入るでしょうが、

なるべく早く、高い家賃で住んでもらうには、お客さんの隠れたニーズに訴えることです．

今まで住んでた家とは違うのはもちろんですが、家族や友人の家とも違う、

見たことない雰囲気の家に住んでみたいのです．

家の広さや立地以外の要素として、ちょっと色使いが他とは違う、見たことのない雰囲気が漂えば、

隠れていたお客さんの欲求が刺激されます．

これを大家側から仕掛けていくのです．

住んでみたら何となくハイな気分になれそう、とか友人を呼んだらイイねって云われそう、とか．

壁にステッカーを貼るだけでも今までにない雰囲気が出せます．

百発百中では決まりませんし、普通のスタンダードな配色を好む人も居るでしょうが、

スタンダードな家はライバルがたくさんいるので、そこでも勝ち残る何かが必要です．

でも雰囲気の違う家は他に競合は無し、あったとしても少ないでしょう．

3戸目なんでドギツイですが、オンリーワンです．ボクの親世代、世間で云うおばあちゃんが住んでくれています．

 

結論としては、

他とはちょっと違う雰囲気を作り出せるリフォーム業者さんを見つけて丸投げする．

で、ちょっと割高なリフォーム代でも充分な利回りを確保できる物件が出るまで、慌てずじっくり待つ、ということです．

戸建て物件なら出てきます．

新着物件でなくとも、売主さんが焦り始めたタイミングと合えば、大幅値下げ要求にも応じてもらえます．

ネット検索でもいけますし、何件か内覧して要望をハッキリ伝えていれば、営業マンから連絡してくれることもあります．

リフォーム業者さんをどうやって探すのか．

私は、たまたまの運と縁で今の丸投げ業者さんに仕事をお願いすることができるようになりました．

リフォーム業者さんに、やりたいこと、方向性を相談し、そのような業者さんを育成する、というのもアリでしょう．

いろいろな業者さんに積極的に声を掛け、運と縁を自分から引き寄せていく、ということですね．

以上、長々と書いておいて、ありきたりな結論 申し訳ないですっ！

 

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